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恒大崩盘背后：会计问题和监管�善令其加速陷入灾难

艾莎

2023年12月6日

中国恒大在广东东莞�未完工的楼盘，摄于2021年。 Gilles Sabrié for The New York Times

今年1月，100多人的工作组派驻中国恒大集团的广州总部，这家负债逾2万亿元的房地产巨头在2021年底出现了债务违约。长期担任恒大系上市公司的审计机构刚刚辞任，全国各地的购房者们将怒火
对准了恒大。

警察在总部大楼外站着，留意抗议者的动向。新的审计团队得到了进入大楼的许可。审计人员在工作了六个月后发布了恒大业绩报告，公司过去两年净亏�高达8120亿元，远远超出人们的预料。

但审计人员�有没搞清楚的问题。他们向恒大索要的一些信息没有完整记录。有些数字�见了。�要的会计错误或错报可能一直未被发现。恒大曾是中国最成功的公司之一，它的情况怎么会变得
如此之糟？

中国曾经拥有繁�的房地产市场，其规模之大在世界上史无�例，恒大成为中国最大的房地产开发商靠的是贪婪的扩张、刺激它发展的体制，以及为其投入巨资的外国投资者。当中国房地产市场
泡沫破灭时，没有公司像恒大那样以令人惊叹的方式突然崩溃。恒大2021年出现违约时，人们曾把公司无法偿还债务归咎于来自北京的一项政治指令，政府为了给房地产市场�温，开始对开发商�
�得贷款进行限制，使这家负债累累的公司失去了运营所需的现金。

但通过采访了解恒大的人士，以及对公开文件的�新梳理，恒大的崩溃有了另一�解释：有问题的会计方法和公司监管�善导致6643亿元收入消失等问题已经让公司步入灾难。

恒大扩张的规模之大令人难以置信。30年来，它在北京以及�里之外的城镇叱咤风云。公司的成功使其创始人兼董事长许家�成为世界上最富有的人之一，也养肥了与公司相关的一整套系统——�
���地的地方政府到通过为其筹资向公司收取费用的�尔街银行。

恒大崩溃的影�之广令人目瞪口呆。公司把从未盖出来的几�万套公寓预售给了购房者。它从普通家庭和公司员工那里拿走了上百亿元，其中一些已经�知所踪。它拖欠建筑工人、油漆工人和房
地产经纪人的工资，欠下的账�如滚雪球般迅速增至万亿元。

今天，恒大�处于违约状态，无力偿还债务，但还没有被正式清算。股票的交易价只剩下几美分。周一，强制恒大清盘的法律努力被推迟：一�法官延期了�失惨�的投资者对这家规模庞大的公
司提出的诉讼案的听证，他们希望通过对恒大进行正式清算拿回部分�失。

恒大官员及其代表没有回�记者多次提出的采访或置评请求。

恒大的成功让创始人许家�成为世界上最富有的人之一。 Paul Yeung/Bloomberg

儋州当局下令恒大拆除其在海花岛盖的楼盘，理由是破坏环境和建筑违规。 Aly Song/Reuters

售价过高、建设过度、靠大笔举债的房地产市场繁�。

中国房地产市场的繁�大致是从许家�在深圳创办恒大集团的1996年开始的。深圳是中共试验资本主义的经济特区。随着中国经历大规模的城市化，恒大的业务扩展到了深圳以外的地方，公司在�
�界上最大规模的农村人口向城市转移的过程中起了核心作用。许家�巴结一些高官家属。2002年，他把温家宏安置到恒大董事会里，温家宏的哥哥是时任中国副总理的温家宝。

恒大集团2009年在香港上市时，公司已经面临着关于其疯狂扩张的质疑。外国投资者（其中许多是美国私募股权基金、对冲基金和�尔街银行）几年�就对中国的房地产企业投了大量资金，使这�
�公司的债务高涨。许家�原想通过上市来筹集15亿美元的资金，但公司最终通过新股上市筹集了7.22亿美元。

世界各地当时�处在一场全球金��机的余波中，这场�机始于美国的房价暴跌。在经历了短暂且急剧的经济衰退后，中国政府拿出了4万亿投资计划，通过公路和铁路建设刺激经济增长，让中�
�先于其他国家摆脱了�机。通过在香港上市，恒大能从海外筹集在中国购买土地的资金。几�家房地产开发商也在做同样的事情。其中三家——佳兆业集团、禹洲集团和花样年控股集团——也�
�恒大上市那几周里从海外筹集了资金。这些公司后来都出现违约。

到2010年时，中国的房地产市场已出现了过热的迹象。房价上涨的速度远高于家庭平均收入的增速。�久就有经济学家警告，中国房地产市场的价格过高、供应过剩，开发商借贷过多。

但中国的购房者继续蜂拥至建设项目。城市里盖满了新公寓楼后，开发商将目光投向了更远的�星城和更多的农村地区。

开发商带着想买房的人参观展厅和样板间，然后让他们在购房合同上签�。买房者花公寓售价三分之一（有时甚至是更高比例）的钱买下一个承诺，他们购买的是期房。对几乎没有投资渠道的家
庭来说，很难想象押注房地产会出问题。但的确出了问题。过去�年来，虽然当局一直在试图控制借贷规模，但房地产公司找到了绕过所有限制的办法，有时在公寓建设上偷工减料，有时将债务
从资产负债表上转移出去。最终，2020年的一项政策加大了借贷难度，开始将开发商推到了悬崖边上。

对于空置的估算，数字各异。中国国家统计局�副局长贺铿最近罕见发声称，目�的空置房屋数量足以容纳30亿人。他在中新社发布的一段视频中说，“这个估计可能有点多，但14亿人可能无法�
�满。”

东莞恒大大厦样板房的客厅，摄于2021年。 Gilles Sabrié for The New York Times

工地现场的展厅，一�销售员和两�参观者在恒大住宅项目的模型�。 Gilles Sabrié for The New York Times

“历史上最大的泡沫。”

在2021年的几个月里，恒大接近违约让全球各地的股市紧张�安，让人们对一些中国企业已大到了当局�会让它们倒下的观念受到检验。外国投资者�继续购买房地产开发商的债券，尽管中国房�
�产繁�的最大受益者之一、房地产大亨王健林警告，中国房地产市场是“历史上最大的泡沫”。

2021年12月9日，也就是恒大未能按期支付部分债券利息三天后，一家信用评级机构宣布恒大“限制性违约”，引发了投资者、购房者、供应商、银行就如何收回恒大欠的钱展开斗争。

恒大的崩溃引发多米诺骨牌效应。自恒大违约以来，已有另外46家开发商违约，遗留下围起来的未完工工地、愤怒的购房者，以及被拖欠了款项的建筑商。由于担心社会动�，当局已在悄悄强迫�
��些公司继续盖楼。2022年，恒大在与债权人讨论还债问题的同时，完成了30万套公寓的建设。但随着恒大越来越难筹集资金，多年来糟糕的公司治理和�良行为逐渐暴露在公众面�。

违约三个月后，恒大表示银行已扣押了20亿美元。后来的一项内部调查显示，高层管理人员曾在2020年底制定了一项规避借款限制的计划，用恒大子公司作抵押品通过第三方获取贷款。调查得出的
结论是，该计划违�了恒大的披露和合规义务。尽管如此，调查引用一些员工的话说，“他们无权质疑高级管理人员已知并由高级管理人员推动的事情。”

恒大包括首席财务官和首席执行官在内的高管已经辞职。有创始人许家�签�的一份内部报告称，“时任董事的某些人的行为低于公司预期的标准。”

今年1月，一直为恒大系上市公司做审计的普�永道辞任，表示无法完成工作。香港会计及财务报告委员会已宣布对恒大的账簿进行两项审核。��见经传的上会栢诚会计事务所被聘来做这项工�
�。

上会栢诚今年7月表示，恒大在2021年和2022年总共亏�了8120亿元。与此相比，恒大曾在2020年宣布了80亿元的净利润。新审计中有线索表明，恒大一直将出售公寓得到的钱视为收入，尽管在收到钱�
�公寓尚未建成。

新审计结果出来后，恒大同意改变其账户中划为收入的处理方式，要求为划为收入的款项提供公寓已建成的文件。恒大的财富�务部门曾在资金紧张时向购房者和员工推销短期高息产品，但在今
年8月告知投资者，公司无法支付当月的兑付。

警方已在那之后的几周里拘留了财富�务部门的工作人员。�中国媒体报道，恒大�总裁、�首席财务官，以及恒大人寿保险部门的�董事长都已被警方带走。

深圳恒大总部外的保安人员，摄于2021年。投资者聚集在那里，要求偿还贷款和金�产品。 David Kirton/Reuters

恒大在2022年宣布，将总部从深圳迁往广州，以�低费用。 Gilles Sabrié for The New York Times

公司在香港的管理团队正在幕后与外国债权人和私人贷款者达成�组�议上取得进展。后来，恒大在9月24日表示需要�新评估资产，取消了�组交易。几天后，恒大宣布许家�已被有关方面控制
。

中国社交媒体上充满了关于许家�如何变成了“中国人民的敌人”的评论。人们将愤怒转向外国投资者，以及恒大在美国申请破产保护的做法。知�企业家们夸大其�，称外国人将从恒大剩下的
资产中拿走属于购房者的部分。

�恒大提交的文件，自公司2009年上市以来，许家�向自己和妻子累计支付了约合70多亿美元的红利。�两�直接了解公司情况、但没被授权就公司问题接受媒体采访的人士透露，许家�告诉外界
，他与妻子离婚已至少两年。恒大今年8月提交的文件显示，他和妻子已经离婚。已经转移给�妻的资产将引发纠纷。

恒大违约两年后��确定的是，如何对该公司进行清算，它还剩下多少资产，谁将得到这些资产。

艾莎(Alexandra Stevenson)是时报上海分社社长，报道中国经济和社会新闻。点击查看更多关于她的信息。

翻译：纽约时报中文网

[0] 法官延期: https://cn.nytimes.com/business/20231204/china-evergrande-hong-kong/
[1] 了: https://cn.nytimes.com/business/20231204/china-evergrande-hong-kong/ [2] 哥哥: https://cn.nytimes.com/business/20210929/china-evergrande-economy/ [3] 房地产市场已出现了过热的迹象: https://www.nytimes.com/2010/03/05/business/global/05yuan.html
[4] 最近罕见发声:
[5] 大到了: https://cn.nytimes.com/business/20210913/evergrande-debt-crisis/ [6] 限制性违约:
[7] 展开斗争:
[8] 同意:
[9] 推销: https://www.nytimes.com/2021/09/19/business/china-evergrande-debt-protests.html
[10] 申请破产保护: https://cn.nytimes.com/business/20230818/china-evergrande-bankruptcy/


https://cn.nytimes.com/business/20231206/china-evergrande-default-debt/?utm_source=RSS

Wed, 06 Dec 2023 12:52:24 +0800

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