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观点

人人住得起的东京

BINYAMIN APPELBAUM

2023年9月20日

由于大城市就业�景更好，山崎勇太（音）夫妇�年�从日本�部移居东京。他们现育有三个儿子——分别是10岁、八岁和六岁——并在寻找一处面积更大的居所。但山崎并�打算搬太远，他经�
��着一家意式冰淇淋店，妻子则是一�保育员。他们有信心在现居社区找到一套能负担得起的三居室公寓。

在美国和大部分发达国家大城市的房价飙�之际，搬离经济最发达、就业环境最好的地区已经成为常态，因为这些地方的生活成本过高。繁�都市越来越像私人会所，供应有限的住房都是价高者
得。

东京则�同。

凭借交通系统投资以及对房地产开发的容许，东京在过去�个世纪增加的住房��数量已经超过纽约市的住房总数。东京通过成为世界最大城市来确保人们在这里住得起，也通过确保人们能在这
里住得起而成为世界最大城市。

山崎勇太（音） 在他的店铺“Gelato 9”内。这里�于东京社区二子玉川附近。

在东京23个区的六个区里，两�全职员工用东京最低工资就能轻松负担两居室公寓的平均租金。相较之下，两个拿底薪的人没办法负担纽约大都会区23个县任何一套两居室公寓的租金。

维持大量可负担住房有其�利之处。在东京，绿色空间极其稀缺，按照西方标准，这里的生活空间很小，无休止的�开发也是对社区的扰乱。但这么做的好处太多了。想住在东京的人一般都能住
得起。这里几乎没有无家可归者。整座城市保持了经济的多元，也保留了大量城市便利设施和就业机会。由于租金在收入中所�比例较小，人们有更多钱用于其他消费，或者收入少点也能维持生
活，这有助于维系这座城市由小餐馆、商铺和手艺作坊组成的充满活力的经济结构。

当发达国家城市地区的政治领导人还在努力思考疫情后什么�是振兴城市的良方之时，东京可被视为一个榜样。

从空中或众多城市观景台上俯瞰，东京就像一片满是中低层建筑的广阔海洋，高楼大厦像群岛一样点缀其中，每座岛屿都是铁道线路上的一个站点。山崎一家住在田园都市线的用贺站附近，这条
线路连通了东京西�部与市中心。他们以每月15万日元（约合1000美元）的价格租了一套两居室公寓。

东急电铁在上世纪50年代开发了这条线路，作为连接广大郊区独户住宅区的主线路，这�社区的灵感来自欧美城市里那些绿树成�的郊区，例如长岛花园城，这片�于纽约市郊的独户住宅区同样�
��沿着通勤铁路线开发而成。

随着东京城市发展和住房需求增加，铁道公司�建了车站周边区域，公寓大厦、购物中心和写字楼拔地而起。二子玉川站就坐落于东京最大的新城市中心，东急拆除了上百所房屋，以建造可容纳
上�户的新公寓大楼，还有科技公司乐天的新总部。山崎的意式冰淇淋店就开在附近。

“这里住了很多人，也有很多人来散步，”他说。

车站周边的社区也变得愈发密集，独户住宅之间穿插着公寓楼。田园都市线所�务的人口已从2万人增加到60多万人。这条线路以�每小时只有三趟两节列车，现在每隔几分钟就有一趟类似地铁的
列车，其中许多都能通过地铁线路�往东京市中心。

东京二子玉川站。

“我们认为自己是一家城市塑造公司，”东急时任社长野本弘文在2016年接受采访时表示，当时二子玉川站的�开发项目刚刚完成。“例如在欧洲，铁路公司的作用仅仅是用终点站来连接城市。�
�是这一行业相当常见的运营方式，但我们所做的�完全�同：我们创造城市。”

长期以来，人们涌入繁�的城市追求更好的生活；直到近来，城市大体上都还能容纳新移民。经济学家凯瑟琳娜·诺尔和她的合著者在2014年的研究中总结，从1870年到1950年间，工业化国家的城市�
��价之所以能在人口快速增长之下保持稳定，是因为交通运输的创新拓展了可居住区域的范围。随着纽约等城市��新建公共交通线路，并开始限制已有线路沿途的新开发，增长便陷入停滞，房�
��也出现攀�。在长岛花园城，车站周边的大片区域�是独户住宅，大部分都没有改建，但如今均价已经超过120万美元。

新加坡和维也纳等城市则依靠公共资金建造经济适用房扭转了这样的趋势。近80%的新加坡居民都住在公共房屋里。

相比之下，东京几乎没有公屋或补贴住房。政府转而将�点放在了给开发商提供便利之上。例如，全国性的区划法律极大限制了地方政府干预开发的能力。日本�允许某一社区的居民阻止他人入
住，而是将决策权交给了全体市民的代表，从而更好地平衡了当�居民和一切潜在居民的利益。几乎任何地方都可以建造小型公寓楼，全市大部分土地可以建更大的建筑。�便是在指定修建写字
楼的地方也允许建住宅。上世纪90年代东京写字楼市场崩溃后，开发商就开始在之�购买的写字楼用地上建造公寓了。

“在开明的城市，我们也许对民间主导项目批评过多，”长居东京的早稻田大学城市问题研究教授克里斯蒂安·迪默说。“我�是要提倡一�新自由主义观点，但东京靠民间主导项目创造了美好�
��东西。”

东京的二子玉川社区。

纽约花园城。 Johnny Milano for The New York Times

东京�在保护老房子上下很大功夫。虽然保护历史街区的法规在日本其他城市有，但日本最大的城市�没有。新建筑备受推崇。人们对待房子的态度与对待汽车的一样：他们想要最新的。根�政
府的最新数�，新房销售在2013年至2018年间�日本房屋销售的86%。而�美国全国房地产经纪人�会的数�，美国的新房销售通常�房地产销售的15%左右。

东京放眼未来的原因之一是，这座城市过去的东西已所剩无几。地震、火灾，加上“二战”期间美国的狂轰滥炸摧毁了城市战�的大部分地区，东京在战后急于为居民提供住房，而国家当时相对
贫困，这意味着那时候盖房子�是为了持久。战后盖的一些“广告牌”建筑在东京�可看到，但这些外面用金属板外墙装点的便宜木质建筑正在慢慢散架。门杜裕香（音）在东京市中心北边的藏
�社区拥有一座有百年历史的米仓，她说，几乎每周都有身穿西装的男人敲她的门，询问她和丈夫是否愿意把米仓�掉。他们要的是土地；米仓虽然是座有特性的建筑，但�会被拆掉。门杜女士
和丈夫曾住在旧米仓里，但只住了很短一段时间，他们很快得出结论，在附近的新楼里租一套公寓会住得更舒�。米仓的上下水管�可靠，风从老木墙的缝隙中吹进来。她说，新楼“舒�多了”
。

若�发生地震，新建筑和住在里面的人幸存的可能性也更大。

在日本人口众多的沿海地区，保留过去的东西的价钱简直高得令人望而�步。例如，在东京的墓地有坟墓的家庭每年必须缴纳维护费；如果�维护坟地的话，墓碑和遗骸可能被移走，坟地会被作
为新下葬地转售给他人。

孩子们东京二子玉川社区附近的高速公路下玩�，东京的公园很少。

公园有时也被当作负担�起的奢侈品。公园和花园的面积只�东京土地总面积的7.5%，远低于纽约的27%和伦敦的33%。御岳山公园曾经是人口稠密的涩谷区为数�多的绿地之一，现在正在被改造成�
�栋有26个�元的公寓楼。在附近的新宿区，政府今年已授权建造三座高层建筑，这些高层建筑将�用东京最古老、最受欢迎的公园之一明治神宫外苑的土地。

虽然这里的生活成本可能比伦敦或香港低，但东京�然是迄今日本生活成本最高的城市。门杜在�叶县的农村长大，她说她的很多同学都到东京上大学或找工作，然后回到家乡成家生活。

35岁的小山贵子（音）与丈夫和女儿一起住在一套一居室公寓里，每月支付大约相当于1500美元的房租。她说，她正计划搬回父�居住的日本北部宫城县。

“东京是一个令人兴奋的城市，”她说。“但那里更便宜。”

小山贵子和女儿在东京的公寓里。

然而，对于许多人来说，藏�的物价�然可以承受，�使新建筑取代了旧建筑，它在经济上�然是多样化的。东京建筑的便利性意味着新建筑并�等于豪�住宅。小的作坊和工厂随处可见。门杜
一家的邻居包括一家定制花边制造商、一家为百货商店压花的小工厂和一家纸品店。

身着棕褐色马甲、打着领结、打扮潇洒的柳濑义信（音）在一家时尚�饰公司当了�多年的推销员，他涉猎设计领域，甚至说�公司生产一些他的产品。然后，三年�，他开始在藏�一栋多层零
售大楼的一个房间里销售自己设计的皮革背包、邮差包和其他皮革制品系列。他每个月只�出30到40件商品，但每月只需支付9万日元的店铺租金，并为隅田川对岸一套56平米的一居室公寓支付11万
日元的房租。二者加起来大约相当于每月1400美元。

“在东京，”他说，“这样做是可行的。”

本文最初发表于2023年9月11日。

摄影：Andrew Faulk

Binyamin Appelbaum是时报社论编辑委员会经济和商业领域的首席撰稿人。他常驻�盛顿。欢迎在Twitter和Facebook上关注他。

翻译：纽约时报中文网

[0] 二子玉川站: https://www.ejrcf.or.jp/jrtr/jrtr56/pdf/22-25web.pdf
[1] 2016年接受采访: https://www.theworldfolio.com/interviews/the-real-estaterailw/4188/
[2] 研究: https://www.dallasfed.org/~/media/documents/institute/wpapers/2014/0208.pdf
[3] 花园城: https://www.nytimes.com/2021/06/26/opinion/lirr-long-island-affordable-housing.html
[4] 维也纳: https://www.nytimes.com/2023/05/23/magazine/vienna-social-housing.html
[5] 数�: https://www.e-stat.go.jp/en/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200522&tstat=000001127155&cycle=0&tclass1=000001129435&tclass2=000001129436&stat_infid=000031865859&tclass3val=0
[6] 数�: https://www.nar.realtor/sites/default/files/documents/2021-home-buyers-and-sellers-generational-trends-03-16-2021.pdf
[7] 7.5%: http://www.worldcitiescultureforum.com/data/of-public-green-space-parks-and-gardens


https://cn.nytimes.com/opinion/20230920/tokyo-housing/?utm_source=RSS

Wed, 20 Sep 2023 03:23:49 +0800

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人人住得起的东京

BINYAMIN APPELBAUM

2023年9月20日

由于大城市就业�景更好，山崎勇太（音）夫妇�年�从日本�部移居东京。他们现育有三个儿子——分别是10岁、八岁和六岁——并在寻找一处面积更大的居所。但山崎并�打算搬太远，他经�
��着一家意式冰淇淋店，妻子则是一�保育员。他们有信心在现居社区找到一套能负担得起的三居室公寓。

在美国和大部分发达国家大城市的房价飙�之际，搬离经济最发达、就业环境最好的地区已经成为常态，因为这些地方的生活成本过高。繁�都市越来越像私人会所，供应有限的住房都是价高者
得。

东京则�同。

凭借交通系统投资以及对房地产开发的容许，东京在过去�个世纪增加的住房��数量已经超过纽约市的住房总数。东京通过成为世界最大城市来确保人们在这里住得起，也通过确保人们能在这
里住得起而成为世界最大城市。

山崎勇太（音） 在他的店铺“Gelato 9”内。这里�于东京社区二子玉川附近。

在东京23个区的六个区里，两�全职员工用东京最低工资就能轻松负担两居室公寓的平均租金。相较之下，两个拿底薪的人没办法负担纽约大都会区23个县任何一套两居室公寓的租金。

维持大量可负担住房有其�利之处。在东京，绿色空间极其稀缺，按照西方标准，这里的生活空间很小，无休止的�开发也是对社区的扰乱。但这么做的好处太多了。想住在东京的人一般都能住
得起。这里几乎没有无家可归者。整座城市保持了经济的多元，也保留了大量城市便利设施和就业机会。由于租金在收入中所�比例较小，人们有更多钱用于其他消费，或者收入少点也能维持生
活，这有助于维系这座城市由小餐馆、商铺和手艺作坊组成的充满活力的经济结构。

当发达国家城市地区的政治领导人还在努力思考疫情后什么�是振兴城市的良方之时，东京可被视为一个榜样。

从空中或众多城市观景台上俯瞰，东京就像一片满是中低层建筑的广阔海洋，高楼大厦像群岛一样点缀其中，每座岛屿都是铁道线路上的一个站点。山崎一家住在田园都市线的用贺站附近，这条
线路连通了东京西�部与市中心。他们以每月15万日元（约合1000美元）的价格租了一套两居室公寓。

东急电铁在上世纪50年代开发了这条线路，作为连接广大郊区独户住宅区的主线路，这�社区的灵感来自欧美城市里那些绿树成�的郊区，例如长岛花园城，这片�于纽约市郊的独户住宅区同样�
��沿着通勤铁路线开发而成。

随着东京城市发展和住房需求增加，铁道公司�建了车站周边区域，公寓大厦、购物中心和写字楼拔地而起。二子玉川站就坐落于东京最大的新城市中心，东急拆除了上百所房屋，以建造可容纳
上�户的新公寓大楼，还有科技公司乐天的新总部。山崎的意式冰淇淋店就开在附近。

“这里住了很多人，也有很多人来散步，”他说。

车站周边的社区也变得愈发密集，独户住宅之间穿插着公寓楼。田园都市线所�务的人口已从2万人增加到60多万人。这条线路以�每小时只有三趟两节列车，现在每隔几分钟就有一趟类似地铁的
列车，其中许多都能通过地铁线路�往东京市中心。

东京二子玉川站。

“我们认为自己是一家城市塑造公司，”东急时任社长野本弘文在2016年接受采访时表示，当时二子玉川站的�开发项目刚刚完成。“例如在欧洲，铁路公司的作用仅仅是用终点站来连接城市。�
�是这一行业相当常见的运营方式，但我们所做的�完全�同：我们创造城市。”

长期以来，人们涌入繁�的城市追求更好的生活；直到近来，城市大体上都还能容纳新移民。经济学家凯瑟琳娜·诺尔和她的合著者在2014年的研究中总结，从1870年到1950年间，工业化国家的城市�
��价之所以能在人口快速增长之下保持稳定，是因为交通运输的创新拓展了可居住区域的范围。随着纽约等城市��新建公共交通线路，并开始限制已有线路沿途的新开发，增长便陷入停滞，房�
��也出现攀�。在长岛花园城，车站周边的大片区域�是独户住宅，大部分都没有改建，但如今均价已经超过120万美元。

新加坡和维也纳等城市则依靠公共资金建造经济适用房扭转了这样的趋势。近80%的新加坡居民都住在公共房屋里。

相比之下，东京几乎没有公屋或补贴住房。政府转而将�点放在了给开发商提供便利之上。例如，全国性的区划法律极大限制了地方政府干预开发的能力。日本�允许某一社区的居民阻止他人入
住，而是将决策权交给了全体市民的代表，从而更好地平衡了当�居民和一切潜在居民的利益。几乎任何地方都可以建造小型公寓楼，全市大部分土地可以建更大的建筑。�便是在指定修建写字
楼的地方也允许建住宅。上世纪90年代东京写字楼市场崩溃后，开发商就开始在之�购买的写字楼用地上建造公寓了。

“在开明的城市，我们也许对民间主导项目批评过多，”长居东京的早稻田大学城市问题研究教授克里斯蒂安·迪默说。“我�是要提倡一�新自由主义观点，但东京靠民间主导项目创造了美好�
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东京的二子玉川社区。

纽约花园城。 Johnny Milano for The New York Times

东京�在保护老房子上下很大功夫。虽然保护历史街区的法规在日本其他城市有，但日本最大的城市�没有。新建筑备受推崇。人们对待房子的态度与对待汽车的一样：他们想要最新的。根�政
府的最新数�，新房销售在2013年至2018年间�日本房屋销售的86%。而�美国全国房地产经纪人�会的数�，美国的新房销售通常�房地产销售的15%左右。

东京放眼未来的原因之一是，这座城市过去的东西已所剩无几。地震、火灾，加上“二战”期间美国的狂轰滥炸摧毁了城市战�的大部分地区，东京在战后急于为居民提供住房，而国家当时相对
贫困，这意味着那时候盖房子�是为了持久。战后盖的一些“广告牌”建筑在东京�可看到，但这些外面用金属板外墙装点的便宜木质建筑正在慢慢散架。门杜裕香（音）在东京市中心北边的藏
�社区拥有一座有百年历史的米仓，她说，几乎每周都有身穿西装的男人敲她的门，询问她和丈夫是否愿意把米仓�掉。他们要的是土地；米仓虽然是座有特性的建筑，但�会被拆掉。门杜女士
和丈夫曾住在旧米仓里，但只住了很短一段时间，他们很快得出结论，在附近的新楼里租一套公寓会住得更舒�。米仓的上下水管�可靠，风从老木墙的缝隙中吹进来。她说，新楼“舒�多了”
。

若�发生地震，新建筑和住在里面的人幸存的可能性也更大。

在日本人口众多的沿海地区，保留过去的东西的价钱简直高得令人望而�步。例如，在东京的墓地有坟墓的家庭每年必须缴纳维护费；如果�维护坟地的话，墓碑和遗骸可能被移走，坟地会被作
为新下葬地转售给他人。

孩子们东京二子玉川社区附近的高速公路下玩�，东京的公园很少。

公园有时也被当作负担�起的奢侈品。公园和花园的面积只�东京土地总面积的7.5%，远低于纽约的27%和伦敦的33%。御岳山公园曾经是人口稠密的涩谷区为数�多的绿地之一，现在正在被改造成�
�栋有26个�元的公寓楼。在附近的新宿区，政府今年已授权建造三座高层建筑，这些高层建筑将�用东京最古老、最受欢迎的公园之一明治神宫外苑的土地。

虽然这里的生活成本可能比伦敦或香港低，但东京�然是迄今日本生活成本最高的城市。门杜在�叶县的农村长大，她说她的很多同学都到东京上大学或找工作，然后回到家乡成家生活。

35岁的小山贵子（音）与丈夫和女儿一起住在一套一居室公寓里，每月支付大约相当于1500美元的房租。她说，她正计划搬回父�居住的日本北部宫城县。

“东京是一个令人兴奋的城市，”她说。“但那里更便宜。”

小山贵子和女儿在东京的公寓里。

然而，对于许多人来说，藏�的物价�然可以承受，�使新建筑取代了旧建筑，它在经济上�然是多样化的。东京建筑的便利性意味着新建筑并�等于豪�住宅。小的作坊和工厂随处可见。门杜
一家的邻居包括一家定制花边制造商、一家为百货商店压花的小工厂和一家纸品店。

身着棕褐色马甲、打着领结、打扮潇洒的柳濑义信（音）在一家时尚�饰公司当了�多年的推销员，他涉猎设计领域，甚至说�公司生产一些他的产品。然后，三年�，他开始在藏�一栋多层零
售大楼的一个房间里销售自己设计的皮革背包、邮差包和其他皮革制品系列。他每个月只�出30到40件商品，但每月只需支付9万日元的店铺租金，并为隅田川对岸一套56平米的一居室公寓支付11万
日元的房租。二者加起来大约相当于每月1400美元。

“在东京，”他说，“这样做是可行的。”

本文最初发表于2023年9月11日。

摄影：Andrew Faulk

Binyamin Appelbaum是时报社论编辑委员会经济和商业领域的首席撰稿人。他常驻�盛顿。欢迎在Twitter和Facebook上关注他。

翻译：纽约时报中文网

[0] 二子玉川站: https://www.ejrcf.or.jp/jrtr/jrtr56/pdf/22-25web.pdf
[1] 2016年接受采访: https://www.theworldfolio.com/interviews/the-real-estaterailw/4188/
[2] 研究: https://www.dallasfed.org/~/media/documents/institute/wpapers/2014/0208.pdf
[3] 花园城: https://www.nytimes.com/2021/06/26/opinion/lirr-long-island-affordable-housing.html
[4] 维也纳: https://www.nytimes.com/2023/05/23/magazine/vienna-social-housing.html
[5] 数�: https://www.e-stat.go.jp/en/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200522&tstat=000001127155&cycle=0&tclass1=000001129435&tclass2=000001129436&stat_infid=000031865859&tclass3val=0
[6] 数�: https://www.nar.realtor/sites/default/files/documents/2021-home-buyers-and-sellers-generational-trends-03-16-2021.pdf
[7] 7.5%: http://www.worldcitiescultureforum.com/data/of-public-green-space-parks-and-gardens


https://cn.nytimes.com/opinion/20230920/tokyo-housing/?utm_source=RSS

Wed, 20 Sep 2023 03:23:49 +0800

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