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从地产巨头到濒临崩溃：碧桂园的崛起与衰落

DAISUKE WAKABAYASHI, CLAIRE FU

2023年9月4日

上个月，碧桂园在中国�通的�里江湾项目。这家开发商本周面临一个关键的债务偿还期限。 Qilai Shen for The New York Times

碧桂园是中国日益陷入困境的房地产行业中最大的开发商。今年4月，碧桂园发布年报时，封面设计散发出希望的气息：一只展翅的凤凰。

该公司表示，这幅图显示中国经济“�回增长轨道”，今年将看到“展翅高飞”。

那只是一厢情愿的想法。

报告发布后�久，中国初露苗头的经济�苏失去了动力，本已低迷的房地产市场开始崩溃。在碧桂园，作为未来收入的关键指标的未完工公寓预售量在6月和7月暴跌了50%以上，是�五个月跌幅的�
���。过去三年，数�家大型房地产开发商在多年过度借贷后违约，碧桂园是个例外。但是上个月，这家公司有两笔利息未能按时偿付，这标志着负债1870亿美元的碧桂园也面临着财务崩溃的风险
。

碧桂园必须在本周拖欠宽限期结束时拿出2250万美元。碧桂园分享的文件显示，上周五，该公司在最后一刻获得了债权人的批准，将原定于周一到期的39亿人民币计价债券延期至2026年偿还。

上周，碧桂园在公布2023年�六个月亏�515亿元后表示，存在“�大�确定性”，可能会让人对其避�破产的能力“产生�大怀疑”。该公司正忙于筹集现金，并通过出售物业股权和折价发行股�
�等方式来安抚债权人。

对于碧桂园来说，这是一场戏剧性的垮塌。该公司从一家地区性住宅建筑商成长为全国性巨头，其�可思议的崛起与中国自身的迅速崛起相伴而行。现在，它的崩溃�映了中国房地产崩溃的速度
和严�程度，有可能会破坏更广泛的经济。

�于�通的碧桂园项目工地一直很冷清。 Qilai Shen for The New York Times

“碧桂园虽然巨大，但它是煤矿里的金丝雀，”经常就中国问题撰文的哈佛大学经济学教授肯尼斯·罗格夫说。

为了提振摇摇欲坠的房地产市场，中国金�监管机构周四推出了一系列措施，包括�低首次购房者的最低首付比例，以及�低现有抵押贷款的利率。这些和之�的措施可能�足以拯救正在努力偿
还债务的碧桂园。

碧桂园的许多债券都以极低的价格进行交易，这表明贷款人获得偿还的希望很低。该公司的股价现在�到一港元，作为曾经的中国最大私营企业之一，这是一个断崖式下跌，五年�，该公司的股
价还在17港元以上。

碧桂园的创始人杨国强曾是农民和建筑工人，�一家政府网站上的个人资料显示，他在极度贫困的环境中长大，在人生的�17年里，他没有穿过鞋子，还因为付�起七元钱的学费差点�学。

公司于1997年开始做房地产开发，当时中国开始改变房地产私人所有权的规定。2007年上市时，公司告诉投资者，其优势之一是拥有大量可供开发的低成本土地储备。它还表示，与竞争对手相比，�
��的建造速度更快，成本更低。

碧桂园董事长杨惠�（中）。该公司于2007年上市时，她成为当时中国最富有的女性。 Imaginechina Limited, via Alamy Stock Photo

在公司上市的两年�，杨国强将70%的股份转让给二女儿杨惠�，她当时是公司采购部的经理。碧桂园的股票上市后，25岁的杨惠�成为了亚洲最富有的女性，她的财富估值最终达到了290亿美元。�
��惠�一直与父亲共同担任董事会主席，直到今年3月��独担任该职�。她�然是碧桂园的多数股东。

碧桂园迅速扩张，与政府的城市化进程步调一致。2015年之后，作为全国“棚户区改造”计划的一部分，中国开始向居民支付现金，�取较小城镇的破旧棚户区。得益于这股热潮，该公司将业务�
�展到家乡广东省以外，并大举进军中国欠发达的三四线城市。该公司的成功之处在于高周转率策略：快速建造、快速销售、快速套现。这使得碧桂园能够以更便宜的价格出售房屋，同时�能获�
�比竞争对手更高的利润。随着房地产成为中国经济的支柱和许多中国家庭的主要投资，碧桂园成为中国最大的非国有企业之一。

过去六年，碧桂园通过吸引周其洲（音）这样的买家，�出了比任何开发商都多的房子。

2019年，他在中国中部较小城市恩施买了一套碧桂园的公寓。虽然在上海工作，周其洲还是感到压力，要买下一套房，以防以后买�起。他以90万元的价格购买了一套115平方米的公寓，尽管他认为
建筑质量一般，但建筑速度和低廉的价格给他留下了深刻�象。唯一感到遗憾的是，他是在市场疲软之�买的房。

“你�管�差是吧，我觉得碧桂园，它也还是一个大牌子，”周其洲说。

碧桂园�里江湾项目售楼处的访客。 Qilai Shen for The New York Times

但是，一度难以满足的房地产需求已经消失，中国经济也在苦苦挣扎。严�的疫情封锁、政府打击房地产开发商胡乱借贷，以及多年来优先考虑国有企业而非私营企业，这些都给碧桂园等公司带
来了压力。小城市的经济衰退更为严�，因为当地经济没有跟上建筑热潮的步伐。现在，这些城市充斥着空置公寓。

最近披露其上�年的巨额亏�时，碧桂园表示，它未能把握对小城市“投资比例过大……等潜在风险”。直到最近，碧桂园一直被称为行业动�的幸存者。虽然北京几乎没有支持其他主要住宅建
筑商，包括曾经与碧桂园争夺市场霸主地�、现已破产的房地产开发商恒大，但政府对碧桂园表现出了更大的支持意愿。

�中国媒体报道，去年11月，中国金�监管机构发布了一份16点指导意见，以帮助房地产业，碧桂园被列入优质开发商的“白��”，优先获得国有银行的财务援助和信贷额度。

多年来，碧桂园一直与执政的共产党保持着密切的联系。该公司创始人杨国强曾在全国政治顾问机构中国人民政治�商会议任职。碧桂园积极支持向贫困地区发放缝纫机、农用设备等“扶贫”相
关的政策举措。

�使在财务状况已经恶化的情况下，碧桂园还是优先考虑了政策制定者的意愿，完成了预售房屋的建设。去年预售了近70万套，今年上�年又预售了27.8万套。

未完工的建筑，碧桂园�里湾项目的一部分。 Qilai Shen for The New York Times

�便如此，碧桂园在其最新的收益报告中表示正专注于改善现金流和削减成本。该公司目�拥有约5.8万�员工，�到2018年全职员工的一�。公司拒绝在公告之外提供更多评论。

该公司在财报中表示对目�的困境感到“非常内疚”，但补充说“坚决�躺平”。今年年初，杨国强在一次公司会议上向员工发表讲话时，敦促他们要坚持�懈。根�该公司的微信公众号，他说
：“�要在黎明�倒下，要活到春天的到来，而春天是必定会到来的。”

Daisuke Wakabayashi是时报驻亚洲商业记者，常驻首尔。点击查看更多关于他的信息。

Claire Fu在首尔为《纽约时报》报道中国大陆的新闻。点击此处了解更多关于她的信息。

翻译：纽约时报中文网

[0] 封面设计: https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/0420/2023042001897.pdf
[1] 经济�苏失去了动力: https://cn.nytimes.com/china/20230717/china-gdp-q2/
[2] 开始崩溃: https://cn.nytimes.com/business/20230821/china-property-crisis-country-garden/
[3] 面临着财务崩溃的风险: https://cn.nytimes.com/business/20230810/country-garden-china-real-estate/
[4] 亏�515亿元: https://cn.nytimes.com/business/20230831/china-country-garden-share-sell/
[5] 有可能会破坏更广泛的经济: https://cn.nytimes.com/business/20230829/china-property-country-garden-evergrande/
[6] 之�的措施: https://cn.nytimes.com/business/20230823/china-economy-property/
[7] 严�的疫情封锁: https://cn.nytimes.com/business/20221130/china-protests-covid-jobs/
[8] 优先考虑国有企业: https://cn.nytimes.com/business/20221018/china-xi-jinping-business-economy/
[9] 小城市的经济衰退更为严�: https://cn.nytimes.com/business/20230526/china-housing-crisis-nanchang/
[10] 恒大: https://cn.nytimes.com/business/20210913/evergrande-debt-crisis/ [11] �中国媒体报道: https://www.sohu.com/a/615250209_327912
[12] 根�该公司的微信公众号: https://mp.weixin.qq.com/s/UQ2bFMx4EIgSJImIn_yUXQ


https://cn.nytimes.com/china/20230904/china-country-garden-debt-crisis/?utm_source=RSS

Mon, 04 Sep 2023 02:44:52 +0800

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